购房反悔想退房律师劝你别冲动
2019-09-15 00:07    大连晚报

  文图 本报记者卢真珍

  在房屋交易中,购房者总有一些不清楚的问题想要咨询。本届秋交会上,组委会成立了房交会置业服务中心,专门为参展商和购房者搭建增值服务平台,推出购房知识讲座、专业律师免费咨询、进社区送绿植等各种惠民利企活动。大连仲裁委员会仲裁员、北京盈科律师事务所高级合伙人马文龙律师,用案例的方式为购房者解析购房法律问题。

  房价下跌,能不能向开发商要回定金?

  殷女士问,她于三月份交了购房定金五万,现在房子尚未开盘,而最近房价有下跌趋势,开发商电话联系要求交首付款,她是否应该交?交完首付房价要是跌了就退不了定金了?

  律师解析

  最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出,对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。此案中提到的情况属于正常的商业风险,房地产调控政策并不必然导致房价下跌,况且国务院明确提出各级政府根据当地经济发展目标等因素合理确定住房价格控制目标。买受人因为担心房价下跌提出退房或因为房价下跌要求退房,不符合《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的合同解除的条件,如果要求解除合同(即退房),就不能要求返还定金。

  反之,在实践中,开发商如果因房价上涨而想要单方面撕毁商品房买卖合同的亦需要承担相应的违约责任。

  开发商签订认购书后

  因房屋涨价“反悔”怎么办?

  方女士咨询,其与某房地产有限公司订立商品房预售合同,并约定其向房地产公司支付房款定金等。合同签订后,方女士按合同约定履行了给付定金的义务,但因房屋价格上涨,房地产公司拒不签订商品房买卖合同,想要提高售房价格。

  律师解析

  认购书作为一种预约合同,违反认购书一方应该承担的是违约责任,而非缔约过失责任。当事人一旦订立预约合同后,双方就负有将来在某个时候为达成本约而进行磋商的义务和订立本约的义务,否则将承担预约合同的违约责任。

  简言之,预约合同不仅具有磋商效力,还具有最终的缔约效力。预约双方仅进行了磋商不能视为履行预约义务,必须达成本约才可,这样才能对双方当事人有实质上的约束力。而如果一方不履行订立本约的义务,则需要根据《合同法》第一百零七条的规定,则应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、定金罚则等责任。

  本案中,方女士有权要求该房产公司按照预约合同的约定履行订立本约的义务,预约合同不仅具有磋商效力,而且具有最终的缔约效力。当事人均负有履行在将来一定时间内订立本约合同的义务。因此,本案中,方女士与房地产公司签订的认购书的法律性质是有效的,即使房地产公司需要依照预约合同的约定与方女士签订本约即商品房买卖合同,否则应当承担违约责任。

  房屋质量问题严重

  能退房吗?

  杜女士咨询,她在华南广场附近购买商品房不到一年,现在发现楼板厚度不够,隔音效果极差,外墙面经常出现漏水现象,找物业公司维修也不管,她现在想找开发商退房,能行吗?

  律师解析

  对于房屋质量问题能否退房,分两种情况:

  1、主体结构问题

  根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  2、质量瑕疵问题

  《解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  《商品房销售管理办法》第三十三条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

  对于本案的情况,应先提起诉讼,诉讼请求要求进行房屋质量司法鉴定,然后根据鉴定结论确定是否存退房情形,经鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响居住的可以要求退房并赔偿损失;如果经鉴定可以修复,则要求开发商修复或承担修复费用。