小区想换物业,咋那么难?
文 首席记者万恒  图 本报记者张瑜
2019-09-24 00:09    大连晚报

  一些小区管理混乱,令业主对物业服务不满意。

  一些小区管理混乱,令业主对物业服务不满意。

  “无论讲法还是讲理,小区业主都应该是小区的‘主人’,‘主人’想更换物业,换个‘管家’,自己却说了不算。这是不是挺难理解的一件事?”宝林凤凰城小区一位业主无奈地说。

  在这个拥有700多住户的小区,业主委员会去年10月已经代表业主解聘了原来的物业服务公司,新的物业公司也早已选定。但是因为“老物业”迟迟不做交接不撤离小区,“新物业”就无法入驻。争议一路闹到了社区和街道,甚至走上了法律诉讼之路,但近一年时间过去,小区物业的“辞旧选新”工作至今还处于搁置状态。

  记者在采访中发现,虽然从法理角度而言,业主自住选聘物业公司本是“天赋权利”,但囿于程序、利益等种种实际因素,这一权利真正落实往往面临诸多困难。

  一年过去

  物业“辞旧换新”还没成

  2014年,金纺板块的宝林凤凰城小区建成入住。为这个拥有740户业主的小区提供物业服务的,是大连宏安物业。

  2018年6月21日,宝林凤凰城小区成立了业主委员会。“因为业主前期对小区物业管理反应不少,我们成立之后就约谈宏安物业,希望改善服务,但成效不大。”小区业委会有关负责人介绍说。在此情况下,当年9月18日,业委会向多家物业公司发出投标邀请,准备选聘新物业。经过全体业主投票表决并公示,692张有效选票中,483票同意更换物业。同时业主同意选聘大连万象美物业入驻小区,提供物业服务。当年10月26日,业主委员会向宏安物业发出了解聘通知函,要求当年10月底之前交接完毕。

  “在我们理解中,换物业是业主的权利。既然超过60%的业主同意更换物业,宏安物业就应该退出。”业委会负责人说,但问题却没有这么简单——宏安物业以“存在经济纠纷”为理由,拒绝交接,不肯撤离小区。“物业服务用房、服务资料和设备等都没有移交给我们。”

  这一拖,就是近一年。

  宏安物业负责人对“经济纠纷”是这样解释的:要撤出小区,经济账必须“算清楚”。他曾在接受记者采访时称,接手小区管理后,宏安物业投入近三百万元为小区接入了正式供电,提供物业服务三年多以来,物业费缴纳比例一直偏低,各种公共设施维护费物业还垫付了几十万元。“至今还有很多业主拖欠物业费。”

  此外,物业对小区业委会的成立合法性也提出质疑。物业称,小区业委会主任一直欠缴物业费,没有进入业委会的资格。而且“业主大会”的更换物业投票中,投票登记人员只有484人,其中还有130户没有提供购房合同或者房证号,无法核实相应身份。还有32户重复签字或者非本人签字。计算下来,实际同意更换物业的有效投票只有322户,人数未过半,因此更换物业的决定不合法。

  维权路远 新问题不断滋生

  双方相持不下,在当地街道介入后,“三方会谈”多次展开。街道城管科反复对物业进行工作,并协助双方办理交接事宜。在街道和社区的努力下,物业一度承诺撤离。但几经辗转,宏安物业一直没有撤出小区。对此街道城管科负责人曾称,问题的症结在于宏安物业要求结清历史欠账,减少运营期间的损失,但业委会对此并不认可。

  2019年3月,宝林凤凰城小区业主委员会一纸诉状,将宏安物业告上了法院,要求宏安物业立即向业委会移交相关资料,办理交接手续,撤离小区。

  金州区法院审理认为,宝林凤凰城小区业委会成立合法,有权代表全体业主履职并更换物业服务企业。且物业曾经在2018年11月12日的协调会上同意在2019年1月12日之前撤离小区,应履行其承诺。对于物业质疑的业委会主任资格问题以及“投票造假”问题,法院均未认可。认定更换物业的投票结果合法有效。2019年5月22日,金州区法院一审判决:宏安物业撤离小区,并配合业委会交接。目前,物业已经提出上诉。

  在终审之前,宝林凤凰城小区的物业更换工作仍处于搁浅状态。“这种情况伤害最大的是小区业主。”有业主反映,目前小区的电梯运行故障频出,停车问题更是管理混乱。部分停车位上堆积砖石,阻碍业主停车。“目前老物业只保留了最基本的保安和保洁服务。我们都期盼新旧更换能早点完成!”有业主表示。

  物业“新老交替”难在哪?

  作为小区的真正“主人”,用哪家物业公司为自己服务,本应由业主说了算。但记者在采访中了解到,近年来因小区更换物业引发的矛盾纠纷不断,一小区甚至出现了新老两家物业同时进驻小区、同时收费的奇怪场景。为什么物业“辞旧换新”总会矛盾重重?

  我市一家物业公司负责人分析说,新老物业更替困难主要表现为三个方面:一是业主对原物业服务不满意,原物业往往会以合同未到期为由拒绝撤出;二是合同到期后,原物业会以物业服务费拖欠等原因拒绝退出;三是物业管理区域范围不明确,出现利益冲突以及市场恶意竞争等,造成新旧物业更替时矛盾多发。

  辽宁青松律师事务所的王金海律师则认为,更换物业根本矛盾是权益再分配问题,较多地集中在开发商交房之后的第一家物业公司(即前期物业)与后来成立的业委会、业主之间的矛盾,前期物业一般是开发商的子公司或者有开发商背景。有的小区一些公共设施本身收益权不明晰,财务没有完全公开透明;有的物业公司长期占有小区配套设施和车位出租、广告展示等公共收益,业委会代表业主希望追索收益,而原来物业不愿意给,矛盾就此滋生。

  此外,由于不同业主对物业服务水平要求不同,换不换物业的态度迥然有别;有的小区业主本身就是开发企业或物业公司员工,还有物业公司为获得支持,往往对个别业主实行物业费减免或车位优惠等,这些都导致了小区利益再分配的复杂化。

  王金海建议,我市可以考虑出台地方性法规,对物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的,或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段、未完整如实公布企业情况的,实施行政处罚,并建立“黑名单”制度,构建诚实守信的市场环境。同时严格前期物业选聘及招投标程序,尤其是要尽早明晰小区公共配套设施收益权,提早化解矛盾,推进物业管理法制化进程。